Pri kancelárskych priestoroch rozhoduje kvalita, lokalita i cena
Dopyt po kvalitných a dobre umiestnených kancelárskych priestoroch nestráca na svojej sile v čase krízy. Problémy budú mať najmä priestory s nevýhodným pomerom kvality a ceny. Spoločnosti si totiž v čase krízy opatrnejšie vyberajú nehnuteľnosti na svoje podnikanie, zvažujú cenu, i to, čo za to dostanú. Realitní odborníci predpokladajú, že v najbližších mesiacoch nezačnú žiadne významné špekulatívne projekty a trh sa „vyčistí". Pred rokom si mohli predávajúci diktovať podmienky, dnes je situácia opačná. Finančná kríza sa prejavila aj na trhu s kanceláriami. Výstavba niektorých budov sa oneskoruje, niektoré nové projekty zostávajú len na papieri.
Záujem je o kvalitné priestory
Banky sprísnili podmienky pre poskytovanie úverov, ktoré niektorí developeri zatiaľ nevedia splniť. Podľa renomé developera a nájomcov, lokality a kvality projektu - banky často požadujú, aby na 30 až 40 percent kancelárií v budove bolo obsadených, hoci sa ešte nezačalo stavať, alebo aby aspoň existovali predbežné zmluvy o prenájme. V konečnom dôsledku ponuka kancelárskych priestorov na Slovensku za posledné roky v celkovom meradle vždy prevyšovala dopyt. „Opak vznikal skôr štrukturálne, t. j. najmä v nedostatku priestorov vyššej kategórie (vybavenie, vzhľad, služby, možnosť parkovania atď.) Kríza v podstate tento rozdiel prevažujúcej ponuky nad dopytom iba prehĺbila napríklad vplyvom ukončenia doterajších nájomných vzťahov a jednoznačne postihla i segment kancelárii vyššieho štandardu," hovorí Patrik Chlpek, riaditeľ spoločnosti DUPOS INVEST, v Trnave.
Na realitnom trhu sa objavila väčšina ponúk kancelárskych priestorov, a to vo vyššej kvalite za rovnakú cenu, prípadne niekde aj nižšiu. „Skončila doba, keď sa prenajalo všetko čo bolo postavené, respektíve ešte len vo výstavbe. Nájomcovia si začínajú uvedomovať, že na to, aby prenajali svoje priestory, potrebujú vhodného partnera a začínajú vo väčšej miere spolupracovať s realitnými kanceláriami. Výhodou tejto spolupráce je, že spolu môžu osloviť niekoľkonásobne viac klientov a ponúknuť im kancelárske priestory so všetkými službami, ktoré k tomu patria," konštatuje Rastislav Štalmach, konateľ spoločnosti ARCHEUS reality center v Prešove.
Slovenská ekonomika oproti minulým rokom spomaľuje, čo sa odráža aj na trhu prenájmov kancelárskych priestorov. Jednania s potenciálnymi nájomcami o prenájme sa predlžujú a mnohé ostávajú otvorené. O trhu s kanceláriami sa dá však hovoriť iba v hlavnom meste SR, kde začína byť stav prehustenia. Kancelárske projekty mimo Bratislavy sa postupne začínajú tiež rozbiehať. „Kancelársky trh existuje v podstate len v Bratislave a čiastočne v Košiciach. Minulý rok bol v znamení príchodu viacerých projektov veľkých business centier A kategórie, čo jednoznačne posunulo Bratislavu na úroveň ostatných vyspelých hlavných miest. Menšie biznis centrá sa už začínajú objavovať aj v krajských a okresných mestách," hovorí Martin Ilavský, konateľ spoločnosti REB-REAL PARTNERS v Bratislave.
Minulý rok kríza podľa jeho slov trh komerčných nehnuteľností až tak veľmi nezasiahla, pokles cien prenájmov bol spôsobený skôr veľkou ponukou na trhu. „Kríza sa začala viac prejavovať až koncom roka a celý tento rok budeme svedkom zníženého dopytu, aj keď situácia nebude až taká vážna ako v rezidenčnom segmente. Firmy odkladajú expanziu a sťahujú sa do menších priestorov, aj tak sa však stále objavujú spoločnosti, ktoré vstupujú na náš trh. Dôsledky krízy možno pomôže zmierniť príchod zahraničných spoločností, ktoré v dôsledku krízy presunú ďalšie call centrá a podobné prevádzky kvôli nižším nákladom na Slovensko," upresňuje Martin Ilavský.
Trendom bude dobrá adresa
V čase krízy majú mnohé realitné kancelárie a developeri nižšie príjmy, a preto musia siahať aj do úspor z minulého roka. To je väčší dôvod na to, aby správne dlhodobo plánovali a vytvárali si vhodné rezervy. Pri výbere vhodných kancelárskych priestorov firmy budú totiž čoraz viac dbať aj na dobré meno realitnej kancelárie a kvalitu poskytovaných služieb, a nepristanú hneď na prvú ponuku, ktorú im niekto predloží.
Nie všetky kancelárske priestory sa budú zdať klientom atraktívne, či už cenovo, priestorovo či vhodnou lokalitou, a preto niektoré z nich jednoducho „prepadnú". „Ešte pred vypuknutím krízy by sa dalo s určitosťou povedať, že dopyt bude rásť najmä po priestoroch ponúkajúcich klientom štandard minimálne na úrovni klimatizácie, štruktúrovanej kabeláže, vlastného parkovania, prípadne zabezpečeného upratovania priestorov, teda kancelárií triedy A," hovorí Patrik Chlpek. V praxi to znamená, že priestory, ktoré by tento štandard nedosahovali, by v krátkom čase už neboli zaujímavé. Ako ďalej Chlpek dodáva, v súčasnej situácii sa stretáva s tým, že nájomníci na základe krátenia výdavkov v mnohých prípadoch opätovne siahajú aj po týchto kanceláriách. „V globále, ale aj pokiaľ ide o Trnavský región, sa tento trh dá stále označiť ako trh kupujúceho."
Záujem bude tiež o také priestory, ktoré budú firmy potrebovať v danom regióne. Podľa vyjadrení Rastislava Štalmacha, závisí to tiež od typu priemyslu, výroby a obchodných aktivít v príslušnom regióne Slovenska. „Situácia sa mení aj v segmente kancelárskych priestorov, ale nie sú to až také vypuklé zmeny ako pri bytovej výstavbe. Je pravdou, že ponuka začína postupne prevyšovať dopyt. V súčasnosti začína byť trendom aj takzvaná „dobrá adresa", ktorú si firmy vyberajú z dôvodu prestíže, kompletných služieb a ľahkej lokalizácie zo strany potenciálnych partnerov, respektíve klientov," dodáva Štalmach.
Skutočnosť, že realitný trh sa zmenil na trhu kupujúceho, potvrdzuje aj Martin Ilavský. „Prepadnú také typy kancelárskych priestorov, ktoré budú mať zlý pomer kvality a ceny. Ak prenajímatelia nastavia správne cenovú politiku, myslím, že dopyt je stále dostatočný v každom segmente, aj keď sa predlžuje doba na obsadenie priestorov."
Kúpiť či prenajať?
Mnohé firmy sa dnes snažia šetriť náklady a hľadať vhodné úspory. Začnú uvažovať o vhodne vynaložených investíciách, prípadne aj o tom, či je lepšie si kancelárie prenajímať, alebo ísť radšej do vlastných priestorov. „Odpoveď na túto otázku musia hľadať manažéri konkrétnych spoločností. Závisí to od ich aktuálnej finančnej situácie, perspektívy do budúcnosti atď. Napríklad pri otváraní novej pobočky by som určite neodporúčal kúpu nehnuteľnosti. K tomuto kroku by som pristúpil až po vyhodnotení jej ekonomickej efektivity. Kúpa nehnuteľnosti je vždy investíciou do budúcnosti preto si vyžaduje dôkladné prehodnotenie všetkých výhod a nevýhod," radí Patrik Chlpek. Podľa neho je vhodné nezabúdať tiež na očakávaný vývoj cien prenájmov, ale i možný pokles či rast ceny nadobúdanej nehnuteľnosti v nasledujúcich rokoch, a určite treba zohľadňovať všetky náklady spojené s jej správou, daňami a podobne.
Každá spoločnosť má vlastné kritériá na výber vhodných priestorov na svoju podnikateľskú činnosť. Podľa Rastislava Štalmacha treba myslieť aj na dostupnosť služieb v mieste prenájmu, respektíve v okolí. „Ideálne je, aby kancelária bola čo najbližšie k obchodným partnerom a klientom. S kúpou vlastných priestorov by som odporúčal počkať, pretože s prenájmom sú krátkodobo nižšie náklady a je otázne, ako sa bude situácia v danej firme vyvíjať v najbližších mesiacoch." Podľa jeho odhadov, časom bude možné získať lepšie úverové podmienky v banke na financovanie kúpy nehnuteľnosti, než aké sú dnes. Napriek tomu, vhodná príležitosť na kúpu nehnuteľnosti sa vyskytuje v každom čase.
S týmto názorom sa stotožňuje aj Martin Ilavský. Do vlastných priestorov podľa neho idú etablované a stabilné spoločnosti, ktoré majú istotu zotrvania na trhu, keďže kúpa vlastného objektu je väčšinou financovaná úverom. „Pri výbere vhodných priestorov netreba pozerať len na cenu samotného nájomného, ale aj na platby za energie a služby. Tie najmä pri starších objektoch môžu byť vysoké a aj pri nižšom nájomnom môžu vo výsledku znamenať porovnateľné alebo dokonca vyššie náklady ako v modernej novej budove, ktorá ma cenu za nájom o niečo vyššiu," upresňuje Ilavský. Dôležité je podľa neho aj porovnať náklady na úpravu nových priestorov, sťahovanie, parkovanie, dopravnú dostupnosť. V tomto prípade opäť platí, že je rozumné poradiť sa s realitným špecialistami, ktorí majú podrobný prehľad o parametroch jednotlivých objektov.
Budú padať ceny kancelárskych priestorov?
Podľa názorov realitných odborníkov, tento rok sa predpokladá pokles nájomného pri kanceláriách o 13 až 18 percent oproti hodnote minulého roka. Nie je však vylúčené, že vzhľadom na terajšie zastavenie výstavby kancelárií sa môže situácia do dvoch rokov obrátiť s rastom nájomného na pôvodnú výšku. „Predpokladám, že tento proces bude kopírovať klasický ekonomický vývoj. Ceny dosiahnu svoje dno a ďalej klesať nebudú. S veľkou pravdepodobnosťou sa budú zvažovať alternatívne možnosti využitia neprenajatých priestorov. Určitou výhodou môžu byť ponúkané služby spojené s prenájmom kancelárskych priestorov a, samozrejme, ich kvalita," konštatuje Patrik Chlpek. Samotná konkurencia medzi prenajímateľmi vyrieši akékoľvek dohady o cenách.
Podľa slov Rastislava Štalmacha je len prirodzené, že pri väčších priestoroch na dlhšiu dobu možno vyjednať lepšiu cenu. „Určiť jednotnú stratégiu nie je možné, pretože situácia sa mení takmer každý deň. Ideálne pre developera je, ak začne oslovovať a zazmluvňovať nájomcov ešte v štádiu výstavby." Stratégia bude u každého developera iná, pretože každý developer je inak úspešný pri obsadzovaní svojho objektu. „Existujú projekty, o ktoré je veľký záujem a sú prenajaté ešte pred dokončením a niektoré sa „trápia" aj dlhší čas po dokončení. Zatiaľ sme však nezaznamenali panické znižovanie cien pod trhovú úroveň," konštatuje Ilavský.
Príležitosti a slabiny trhu
Najsilnejší trh s kancelárskymi priestormi je v Bratislave a na západnom Slovensku. Je tu registrovaných najviac firiem a väčšina zahraničných spoločností tu má svoje firemné sídlo. „Vo všeobecnosti platí, že v týchto časoch sa šetrí na všetkom a kde sa dá. Preto mnohé firmy zatvárajú neefektívne pobočky v regiónoch, kde je to pre nich nevýhodné. Zvyšuje sa ponuka, čoho výsledkom je väčšia možnosť výberu kancelárií - kvalitnejších, v lepšej lokalite, s lepšími službami a s nižšími cenami. Je to výhoda pre budúcich nájomcov, ktorí majú väčší výber, ale aj súčasných, ktorí môžu „zjednať" nižšiu cenu u prenajímateľa, kde sa nachádzajú teraz," konštatuje Rastislav Štalmach.
Trh v regiónoch sa podľa slov Martina Ilavského ešte len tvorí a aj keď je menší objemom, pre investorov predstavuje zaujímavú príležitosť do budúcnosti. „Je to z toho dôvodu, že dopyt v Bratislave bude onedlho uspokojený. V regiónoch vznikajú skôr obchodno-administratívne objekty ako klasické biznis centrá." Ako tvrdí Patrik Chlpek, napríklad v Trnave je doteraz v podstate iba jediná administratívna budova, a to na Tamaškovočovej ulici, poskytujúca možnosť prenajatia kancelárii vyššieho štandardu t.j. kategórie A, vo vyhovujúcej lokalite s ľahkou dostupnosťou či už do centra mesta alebo na diaľnicu. Inak sú tieto priestory, či už vyššej alebo nižšej kategórie, v podstate roztrúsené po celom meste.
Kategórie objektov v slovenských podmienkach
Medzinárodné kritériá štandardu kancelárskych priestorov zaraďujú kancelárie do jednotlivých tried A, B a C. Na Slovensku sú najmenej zastúpené objekty A kategórie. Martin Ilavský vidí isté rezervy práve v nedostatku kvalitných objektov kategórie A a B, ktoré by bolo vhodné využiť. Podľa Patrika Chlpeka je v každom regióne tento pomer iný. „V určitých regiónoch alebo mestách prevláda trieda A, napríklad ide o Bratislavu, jej okolie a niektoré krajské mestá (Košice, Žilina). V iných regiónoch je prevládajúcou triedou trieda B. V momentálnej situácii predpokladám, že potreby trhu sú najmä v Bratislave, jej okolí a vo väčších mestách dostatočne pokryté, hlavne ak zarátame aj developerské projekty, ktoré sa ešte len dokončujú."
Ďalšie rezervy na trhu kancelárskych priestorov sú aj v službách, ktoré by mohli prenajímatelia poskytovať svojim nájomníkom. „Určité rezervy vnímame práve vo vybavení kancelárií a službách s tým súvisiacich. Pozitívne je, že neustálymi zvyšujúcimi nárokmi nájomníkov sa úroveň služieb zlepšuje. Nehovoriac o novo postavených projektoch, kde sú všetky tieto požiadavky nájomníkov zohľadnené už pri projekte," tvrdí Rastislav Štalmach.
Rady pri prenájme kancelárií
DEVELOPEROM, KTORÍ KANCELÁRSKE PRIESTORY PRENAJÍMAJÚ:
- Odhliadnuc od dôležitých faktorov ako je cena, ktorá v konečnom dôsledku závisí od rozhodnutia developera alebo lokalita, ktorú už nie je možné meniť, je potrebné zamerať sa na kvalitu prevedenia priestorov, ich variabilitu (t.j. ľahkú možnosť zmeny dispozičného usporiadania a výmery) a kvalitu a komplexnosť súvisiacich služieb.
- Záujemcovia o prenájom si musia zvážiť všetky požiadavky, ktoré od priestorov očakávajú, nezabudnúť na možnosť prípadného rozšírenia prenajatej plochy, zohľadniť starostlivosť o budovu zo strany správcu.
- Netreba zabúdať ani na právnu stránku prenájmu.
- Ponúkať čo najviac služieb priamo v budove resp. v blízkom okolí (internet WIFI, obchody, banka, fitnes, reštaurácia, notár, recepcia, bezpečnostná služba 24 hodín).
- Dôležitý je aj dostatočný počet parkovacích miest a neobmedzený prístup do budovy.
- V súčasnosti najmä pozorne sledovať trh a konkurenciu.
FIRMÁM, KTORÉ UVAŽUJÚ NAD VHODNÝMI KANCELÁRSKYMI PRIESTORMI:
- Každá firma má svoje požiadavky preto si kancelárie vyberie podľa toho.
- Parkovanie je v súčasnosti veľmi dôležité.
- Vhodné je vyžiadať si referencie od predchádzajúcich nájomníkov - ako boli spokojní so službami a prečo odišli, respektíve odchádzajú.
- Nebáť są vyjednávať o podmienkach.
Zdroj: Investičná spoločnosť DUPOS INVEST, Realitné kancelárie REB-REAL PARTNERS a ARCHEUS REALITY CENTER
SLOVENSKO A REALITY, Voštenáková, júl 2009