Informácie pre bytové spoločenstvá a bytových správcov

Z dôvodu častých nesprávnych právnych názorov týkajúcich sa postavenia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome ako prednostných záložných veriteľov (uplatňovaného prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo správcov bytového dom), ktoré im prináleží len v určitom presne stanovenom zákonnom prípade, si dovoľujeme uviesť nasledovný právny názor, ktorý už bol potvrdený aj judikatúrou súdov.


V zmysle ustanovenia § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vzniká na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik tohto záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností. Uvedená zákonná citácia predstavuje jeden zo spôsobom vzniku záložného práva, a to vznik záložného práva zo zákona. Neobsahuje však spôsob určenia poradia záložných veriteľov.


Vznik záložného práva neznamená automaticky aj získanie poradia záložných veriteľov, a preto ho nemožno stotožňovať so skutočnosťami, ktoré sú rozhodujúce pre určenie postavenia prednostného záložného veriteľa.


V zmysle ustanovenia § 151 ma ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, ktoré ako jediné obsahuje definíciu pojmu prednostný záložný veriteľ je prednostným záložným veriteľom ten záložný veriteľ, ktorého záložné právo je registrované ako prvé v poradí. Preto pre určenie postavenia prednostného záložného veriteľa nie je rozhodujúci čas vzniku záložného práva, ale čas jeho registrácie, čo zodpovedá princípu publicity záložných práv ako aj princípu právnej istoty. Toto platí aj pre záložné práva, ktoré vznikli pred 1.1.2003 a neboli v katastri nehnuteľností, ako príslušnom registri, zapísané.

1